Udlejers reklamation ved lejers fraflytning

28. juni 2013

Lejelovens § 98, stk. 2, indeholder en reklamationsregel, i henhold til hvilken udlejer skal fremsætte krav mod fraflyttede lejere inden for en 2 ugers frist fra fraflytningsdagen.

Konsekvensen af, at der ikke fremsættes krav inden for den anførte frist overfor lejeren er, at udlejer mister retten til at kræve betaling af lejer for mangler samt for gennemførelse af aftalte vedligeholdelsesarbejder ved lejemålets fraflytning. I relation til sidstnævnte, nemlig de vedligeholdelsesarbejder, der allerede er aftalt i lejekontrakten skal for god ordens skyld præciseres, at det i henhold til gældende praksis kræves, at der foretages en direkte reklamation, der omtaler de aftalte vedligeholdelsesarbejder. Reklamationen skal være så specificeret, at lejer ud af reklamationen klart kan udlede, hvilke arbejder, der kræves betaling for.

Fraflytningstidspunkt regnes som udgangspunkt fra det tidspunkt, hvor lejer afleverer nøglerne til udlejer, og stiller det lejede til udlejers disposition.

I mange tilfælde undlader fraflyttede lejer at oplyse ny adresse og i henhold til gældende retspraksis skal udlejer udfolde bestræbelser på at finde frem til lejer ved for eksempel at forespørge folkeregistret om ny adresse. Sætter man sig som udlejer passivt hen risikerer man som foran anført at miste retten til at kræve betaling for udbedring af mangler og gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder. I mange tilfælde vil lejer herefter – når 14 dages fristen er gået – kunne kræve sit fulde depositum tilbage.

Skulle man for eksempel være i besiddelse af en email-adresse eller et mobilnummer kan det tilrådes, at man sender en mail eller en sms til lejeren, hvor man gør lejeren opmærksom på, hvilke arbejder man kræver, der skal udføres for dennes regning, jf. foran, ligesom man i mailen eller sms’en bør opfordre lejeren til at fremkomme med oplysning om ny adresse.

Når denne foreligger bør man herefter til lejer fremsende et brev, der gentager, hvilke arbejder der kræves udført for lejers regning, og brevet skal fremsendes således, at man har dokumentation for fremsendelsen, og det kan derfor anbefales for eksempel at fremsende brevet anbefalet.

Det er efter gældende retspraksis ikke tilstrækkeligt blot at sende et brev til det fraflyttede lejemåls adresse i forhåbning om, at lejer i det mindste har fået flyttet postadresse hos postvæsenet.

Udlejer, der er havnet i ovenstående situation kan meget ofte komme i tidsnød på baggrund af 14 dages reglen i lejelovens § 98, stk. 2, og en løsning på dette kan være, at der i lejekontraktens § 11 indsættes en aftale om, at fristen i lejelovens § 98, stk. 2, er forlænget, så man får mere tid til at finde frem til lejeren.

Såfremt man ønsker en sådan aftale indføjet i lejekontraktens § 11, kan aftalen for eksempel udformes således:

"Udlejer og lejer har aftalt, at 2 ugers fristen i lejelovens § 98, skt. 2, er forlænget, således at fristen er 1 måned regnet fra fraflytningsdagen.”

Spørgsmål kan rettes til advokat Peter Sommer Nielsen  på 79 25 30 02 eller psn@lr-p.dk