Nyt om andelsboliger

24. januar 2012

Værdien af en renteswap skal indregnes i årsrapporten.
Vestre Landsret har i en dom fra december 2011 taget stilling til, hvorvidt en køber havde betalt for meget for sin andelsbolig i forhold til den lovbestemte maksimalpris, som følge af en negativ værdi af en renteswapaftale.

Mange andelsboligforeninger har efter råd fra banker og kreditforeninger valgt at lave renteswapaftaler med henblik på fx at rentesikre et variabelt forrentet kreditforeningslån. En renteswapaftale er kort fortalt en finansiel aftale mellem to parter, hvor foreningen bytter en variabel rente til en fast rente eller omvendt.

Erhvervsstyrelsen har i en vejledning fra 2010 udtalt, at en andelsboligforening skal indregne værdien af en renteswap til dagsværdi, hvis foreningen anvender den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering. Udtalelsen er en form for rettesnor, men den nyligt afsagte landsretsdom viser, at det kan være katastrofalt ikke at følge denne anvisning. I den konkrete sag tog retten stilling til, hvorvidt en køber havde betalt for meget for sin andelsbolig i forhold til den lovbestemte maksimalpris som følge af en negativ værdi af en renteswapaftale.

Dommen fastslår, at ”henset til størrelsen af den negative værdi af renteswapaftalen” så skulle den have været indregnet ved opgørelsen af maksimalprisen, og der var derfor i den konkrete sag tale om en overpris. Dommen fastslår endvidere at en andelsboligforening har en forpligtelse til at følge udviklingen i en renteswapaftale. Hvis værdien af renteswappen har ændret sig væsentligt mellem to generalforsamlinger, skal foreningen tage hensyn til dette, når foreningens nettoformue opgøres.

Med andre ord kan værdiansættelsen i en årsrapport ikke ukritisk lægges til grund, hvis foreningen har valgt at sikre renten via en renteswap. Derudover kan dommen få konsekvenser for de foreninger, der benytter anskaffelsessummen til brug for fastsættelse af andelskronen. Disse foreninger bør og skal efter min opfattelse medtage værdien af en renteswapaftale, eller i det mindste anføre værdien, der oftest er negativ, som en note i årsrapporten.

Hvis en andelsbolig er handlet til en ulovlig overpris kan det få store negative økonomiske følger, for både sælger, andelsboligforeningen samt de rådgivere der eventuelt har været involveret ved overdragelsen.

 

Energimærkning af andelsboliger.
Når en andelsbolig sættes til salg er det et krav at der foreligger et energimærke.  Den andelshaver der sætter sin bolig til salg kan derfor kræve, at foreningen får udarbejdet et energimærke for foreningens regning. Nægter foreningen dette kan andelshaveren få energimærket udarbejdet for foreningens regning.

 

Vedtægtsændringer.
Mange foreninger anvender i dag forældede standardformularer.

Ny lovgivning gør det ofte påkrævet at få ændret foreningens vedtægter, navnlig i relation til bankers mulighed for at indtræde som passiv andelshaver i en misligholdelsessituation.

I en andelsboligforeningsvedtægt kan der endvidere medtages en bestemmelse om, at foreningens advokat/administrator skal medvirke ved en overdragelse af en andel for den enkelte andelshavers regning. På den måde slipper foreningens bestyrelse for det ansvar der er forbundet med at overdrage en andel i relation til fx overprisproblematikken mv.

 

Administration.
Det er ofte svært at få foreningens medlemmer til at involvere sig i bestyrelsesarbejdet. Det kan lette bestyrelsesarbejdet i betydelig grad, hvis foreningen vælger at antage en administrator. Administrators opgaver kan variere fra forening til forening og aftales individuelt fra sag til sag. Ladegaard Rasmussen & partnere har årelang erfaring med administration af bl.a. andelsboligforeninger, og giver gerne et uforbindende tilbud.

Spørgsmål om indholdet af dette nyhedsbrev eller spørgsmål om andelsboligforeningsforhold kan rettes til advokat Jens Glavind på jg@lr-p.dk eller 79 25 30 00.