Forventede lejelovsændringer ultimo 2014

4. september 2014

Et stort flertal i Folketinget har indgået forlig, idet man fra politisk side har ”et ønske om, at der foretages en forenkling og modernisering af lejelovgivningen”.

Nedenfor redegøres for en række af de ændringsforslag, der indebærer de største ændringer for parterne i en lejeaftale.

Obligatorisk ind- og fraflytningssyn:

Bortset fra de udlejere, der kun udlejer én bolig, bliver det obligatorisk, at der både ved ind- og ved fraflytning skal foretages syn af lejligheden, og at der i den forbindelse skal udarbejdes en skriftlig rapport.

Det er udlejer, der skal indkalde lejeren med et rimelig varsel – både ved ind- og fraflytning af lejemålet, og der pålægges en udlejer pligt til at dokumentere, at lejerne er indkaldt til synet, og har fået udleveret synsrapporten.

Møder lejer trods indkaldelse ikke op til synet, kan udlejer gennemføre dette, uden lejers deltagelse, men skal så herefter kunne dokumentere, at synsrapporten er fremsendt til lejer. Ved fraflytning skal udlejers krav - ligesom under de nugældende regler i lejelovens § 98, stk. 2, være fremsat overfor lejer inden 2 uger efter at lejeren er fraflyttet, hvilket normalt regnes fra den dato, hvor lejer har afleveret nøglerne til lejemålet.

Konsekvensen for den udlejer, der undlader at indkalde lejerne til syn, både ved ind- og fraflytning, er at udlejer allerede af den grund er afskåret fra at afkræve lejer betaling for istandsættelsen ved fraflytning.

Normal istandsættelse ved fraflytning:

Der indføres et nyt begreb i lejelovgivningen under betegnelsen ”normalistandsættelse”.

Under de hidtidige regler kunne parterne aftale, at lejer ved fraflytning skulle aflevere lejemålet nyistandsat under forudsætning af, at lejemålet også var nyistandsat ved lejers indflytning.

Denne aftalemulighed afskaffes nu således, at der  i de tilfælde  hvor lejeren i lejekontrakten har påtaget sig den indvendige vedligeholdelse også ved fraflytning kan påtage sig en forpligtelse til at der ved fraflytning af lejemålet skal gennemføres en normalistandsættelse for lejers regning.

Det arbejde der på nuværende tidspunkt klassificeres som normalistandsættelse er: ”nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge, herunder også maling af træ og jern samt mellemslibning og lakering af gulve”.

Regulering af lejen under lejemålets beståen:

Hidtil har det været således, at udlejer og lejer som udgangspunkt kun kunne aftale løbende regulering af lejen med faste beløb til faste tidspunkter, den såkaldte trappelejeregulering.

Denne mulighed for regulering af huslejen vil med forslaget blive afskaffet, og der vil herefter blive indført mulighed for at give udlejerne mulighed for at nettoprisindeksregulere lejen.

I ejendommen med under 7 beboelseslejemål (småhuse), vil udlejer og lejer fremover i stedet for trappelejeregulering kunne aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindeks.

I lejemål i ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder, hvor lejen som udgangspunkt er omkostningsbestemt, vil udlejer få mulighed for at træffe beslutning om, at lejen i en periode på 2 år en gang om året kan reguleres efter nettoprisindeks i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Ændring af vedligeholdelsesreglerne:

Ovenstående har hovedsagelig betydning for de ejendomme, hvor der er mere end 6 beboelseslejligheder (store ejendomme).

Som retstilstanden er i dag hensættes der beløb efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18b. Eventuel positiv saldo på sidstnævnte konto indbetales til Grundejernes Investeringsfond.

Den væsentligste byrde for udlejer bliver en forpligtelse gående ud på, at udlejer skal etablere rullende 10 årige vedligeholdelsesplaner for ejendommen. Vedligeholdelsesplanerne skal udarbejdes skriftlig, men ellers er der p.t. ikke noget formkrav.

Udarbejder udlejer ikke en skriftlig vedligeholdelsesplan, som foran anført, kan udlejer ikke opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse hos lejerne, idet retten dog alene mistes fra det tidspunkt, hvor lejer måtte indbringe en sag herom for huslejenævnet, og indtil vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udsendt til lejerne.

Til gengæld for ovennævnte forpligtelse ophæves kravet om, at udlejer skal aflægge vedligeholdelsesregnskab, som gyldighedsbetingelse, når der varsles omkostningsbestemte lejeforhøjelser, og endvidere vil politikerne ophæve ordningen med bindingen med Grundejernes Investeringsfond af hensættelse til forbedringer i uregulerede ejendomme.

Ændring af reglerne for varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse:

På nuværende tidspunkt foreligger der alene bemærkninger, der kan betragtes som programerklæringer nemlig, at det er lovgivers hensigt at lempe udlejers forpligtelse i forbindelse med varsling af omkostningsbestemt husleje, mens der samtidig indføres en pligt til forhøring af beboerrepræsentanterne ved huslejeregulering.

For så vidt angår høring af beboerrepræsentanterne er direkte tilkendegivet, at manglende iagttagelse af reglerne om høring af beboerrepæsentanterne medfører, at varslingen allerede af den grund er ugyldig.

Opsigelse af lejere i ejer- eller andelsbolig:

Forslaget indebærer en udvidet adgang for udlejer til at opsige lejer med et års varsel, hvis udlejer selv skal benytte boligen.

Det præciseres, at retten til at opsige med et års varsel alene gælder ved udlejning af en enkelt ejerlejlighed eller andelsbolig, og kun i det tilfælde, hvor der opsiges med den begrundelse, at ejerne eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen.

Udover de foran anførte ændringer der påtænkt gennemførelse af en række mindre ændringer, dog langt fra så gennemgribende som de foran anførte, og i punktform kan disse ændringer opregnes således:

  • Billigere adgang til forhåndsgodkendelse at huslejen for udlejer af enkelte ejer- og andelsboliger.

  • Enslydende bestemmelser i lejelov og boligreguleringslov sammenskrives, så de kun fremgår af én af lovene.

  • På sigt er det meningen, at der skal ske en fuldstændig sammenskrivning af de to love.

  • Der skal skabes større åbenhed om og overblik over Huslejenævnets afgørelser.

  • Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen.

Kommentarer:

Forligspartierne har i sin målsætning udtalt, at det var meningen, at forslagene i det samlede lovforslag skulle udtrykke balance imellem udlejere og lejere.

Det er min opfattelse, at de stramninger, der pålægges udlejerne i endog meget høj grad tynger langt mere end de lempelser, der tilgodeser udlejerne. Det er endvidere svært at se, at lovforslaget indeholder reelle byrder for lejerne, bortset fra lejere af ejerlejligheder og andelsboliger, hvor der er tilsagt udlejer udvidede opsigelsesmuligheder.

På nuværende tidspunkt foreligger alene rammeaftale, og lovforslaget forventes fremsat i oktober 2014, hvorefter det er hensigten, at ændringerne vil skulle træde i kraft pr. 1. januar 2015.

Der foreligger endnu ikke på nuværende tidspunkt tilkendegivelser om overgangsregler således, at det på nuværende tidspunkt ikke er muligt at sige i hvilket omgang reglerne vil gribe ind i allerede eksisterende lejeaftaler.

Nærværende nyhedsbrev vil blive opdateret når der foreligger væsentlig nyt.

Det må dog allerede nu konkluderes, at mange udlejere bør få deres lejekontrakter gennemset og evalueret, så snart loven er vedtaget, idet konsekvensen af manglende iagttagelse af de formelle krav i lovgivningen er belagt med ugyldighed således, at udlejer i tilfælde af at formalia ikke er overholdt mister sine rettigheder.

Lejeretlige henvendelser kan rettes til advokat P. Sommer Nielsen, psn@lr-p.dk, tlf.: 79 25 30 00 eller advokatfuldmægtig Rebekka Sommer Nielsen, rsn@lr-p.dk tlf.: 79 25 30 40