Ny typeformular til indgåelse af boliglejekontrakter

22. juni 2015

De mange ændringer i lejeloven og boligreguleringsloven, der ved lov nr. 310 træder i kraft den 1. juli 2015, har nødvendiggjort en ny typeformular. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har derfor den 16. juni 2015 offentliggjort en ny typeformular A, 9. udgave.

Typeformularen er autoriseret pr. 1. juli 2015 og kan derfor kun bruges i lejeaftaler, der indgås den 1. juli og herefter. Ved lejeaftaler, der indgås før den 1. juli 2015, skal den gældende typeformular A, 8. udgave anvendes. Sidstnævnte gælder også, selvom indflytningsdagen ligger efter den 1. juli 2015.

Hvis man som udlejer anvender en standardlejekontrakt i forbindelse med indgåelse af lejeaftale om et beboelseslejemål, er det derfor meget vigtigt at være opmærksom på at anvende den korrekte typeformular. Såfremt der anvendes en forkert standardlejekontrakt, vil vilkår, hvorefter lejer opnår færre rettigheder eller pålægges større forpligtelser end efter de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen, være ugyldige.

I forbindelse med den nye typeformular er der sporadisk tilføjet nogle mindre punkter, såsom levering og betaling af internet- og kølingsbidrag under §§ 3, 5 og 6. De væsentligste ændringer ved den nye typeformular findes i §§ 7 og 8 vedr. obligatorisk ind- og fraflytningssyn, hvilket vil blive gennemgået nedenfor.

Det bemærkes i relation til istandsættelsesaftaler indgået i lejekontrakter før 1. juli 2015, at de stadig kan håndhæves – også efter denne dato. Udlejeren skal dog i forbindelse med lejerens fraflytning fra den 1. juli 2015 opfylde de nye regler om fraflytningssyn med videre for at kunne håndhæve aftalerne.

Det er derfor som udlejer meget vigtigt at være opmærksom på de nye regler om obligatorisk ind- og fraflytning, idet et fejltrin medfører, at udlejeren fortaber adgangen til at kræve lejeren betaling for almindelig istandsættelsen ved fraflytning. Hvis du, som udlejer, skulle være i tvivl om noget i forbindelse hermed, er du derfor velkommen til at kontakte undertegnede for en nærmere drøftelse eller gennemgang heraf.

Desuden gennemgås nedenfor i nyhedsbrevet et særvilkår om lejeregulering, der efter den 1. juli 2015 gyldigt kan aftales mellem parterne i typeformularens § 11. Der findes imidlertid flere særlige vilkår, der med fordel kan medtages i lejekontrakten, så udlejer stilles bedst muligt i forbindelse med udarbejdelse af en lejekontrakt efter de nye regler, der træder i kraft den 1. juli 2015.

Typeformularens § 7
Typeformularens § 7 vedrørende lejemålets stand ved indflytning er blevet ændret væsentligt. I den gamle typeformulars § 7, der foruden indflytning også vedrørte fraflytning, kunne afkrydses om lejemålet var nyistandsat ved indflytningen, og om lejemålet skulle afleveres nyistandsat. I forbindelse med lovændringen er det ikke længere muligt at aftale nyistandsættelse. Parterne skal i den nye typeformular ved afkrydsning angive, om ”lejemålets stand er eller bliver konstateret ved et indflytningssyn”.

Ifølge de nye regler skal udlejere af flere end én beboelseslejlighed udarbejde en indflytningsrapport med angivelse af lejemålets stand ved indflytningen. Udarbejdelsen af indflytningsrapporten skal ske i samarbejde med lejeren, således at lejeren indkaldes til deltagelse i et indflytningssyn i forbindelse med indflytningen, jf. lejelovens § 9, stk. 2. Pligten til at indkalde og afholde indflytningssynet påhviler udlejeren, men der er ikke specifikke regler for hvornår og hvordan. Det er blot et krav, at lejeren indkaldes med så tilpas lang frist, at lejeren har mulighed for at være til stede.

Indflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten, jf. lejelovens § 9, stk. 3.

Det følger af lejelovens § 9, stk. 4, at overtrædelse af § 9, stk. 2 og 3 medfører, at udlejerens krav på istandsættelse efter § 98, stk. 1 bortfalder, med mindre kravet skyldes skader, som lejren er ansvarlig for.

Typeformularens § 8
Som hidtil kan det aftales ved afkrydsning i typeformularens § 8, at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt. Lejeren er i så fald forpligtet til at afholde udgifter til maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i lejemålet. Udlejeren kan derfor kræve, at vedligeholdelse i henhold til lejelovens § 19, stk. 2 skal foretages så ofte, det er ”påkrævet”, hvilket i vejledningen til typeformularen nærmere er beskrevet som at ”vedligeholdelse skal ske så ofte, at det lejede altid er i god vedligeholdt stand”.

Hvis det aftales, at udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejeren månedsvist afsætte et beløb på en indvendig vedligeholdelseskonto for lejligheden. Ved aftale om at udlejeren har vedligeholdelsespligten undgås de stringente regler om obligatorisk ind- og fraflytningssyn, der træder i kraft den 1. juli 2015, idet det derfor påhviler udlejer at vedligeholde og istandsætte lejemålet. Til det formål oprettes en vedligeholdelseskonto, hvortil lejeren, udover huslejen, betaler et beløb på (2015-niveau) 44 kr. pr. m2 pr. år, hvilket for en lejlighed på 60 m2 svarer til 2.640 kr. pr. år eller 220 kr. pr. måned. Huslejen kan dermed tilsvarende forhøjes ud fra beløbet, der indsættes på den indvendige vedligeholdelseskonto for lejligheden, hvorfor afkrydsning ved ”udlejeren” i kontraktens § 8 kan være økonomisk og administrativ fordelagtigt for udlejeren, der ejer mere end én beboelseslejlighed.
For så vidt angår eventuelle krav på baggrund af lejerens misligholdelse kan disse rejses som hidtil – inden 2 uger fra fraflytningsdagen – uanset om reglerne om obligatorisk ind- og fraflytningssyn er overholdt.
 
Som følge af de nye regler om obligatorisk fraflytningssyn og udarbejdelse af fraflytningsrapport er der indføjet en bemærkning i typeformularens § 8 om, at udlejere, der på fraflytningstidspunktet udlejer mere end én beboelseslejlighed, er forpligtet til at afholde fraflytningssyn sammen med lejeren og udarbejde en fraflytningsrapport efter lejelovens § 98, stk. 3-5.

Det følger af lejelovens § 98, stk. 3, at fraflytningssynet skal afholdes senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er fraflyttet, og at lejeren skriftligt skal indkaldes til synet med mindst 1 uges varsel.

Derudover er det et krav i henhold til lejelovens § 98, stk. 4, at udlejeren skal udarbejde en fraflytningsrapport i forbindelse med synet, og at rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Sanktionen for manglende iagttagelse af lejelovens § 98, stk. 3 og 4 er, at udlejerens krav på istandsættelse efter § 98, stk. 1 bortfalder, jf. § 98, stk. 5.

Typeformularens § 11 - Regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks
I typeformularens § 11 skal der fortsat anføres fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens regler og typeformularens §§ 1-10. I § 11 kan blandt andet anføres, at lejen skal reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Der kan ikke længere gyldigt aftales trappelejeklausuler i § 11 fra den 1. juli 2015, men gamle trappelejeaftaler gælder fortsat. Fra den 1. juli 2015 kan det dog gyldigt indføjes i lejekontraktens § 11, at lejen reguleres én gang om året efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, jf. lejelovens § 53, stk. 2. Begyndelsestidspunktet for reguleringen og værdien af nettoprisindekset på tidspunktet, der danner udgangspunkt for reguleringen, bør fremgå af det indføjede vilkår i lejekontraktens § 11. Lejeforhøjelsen kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Typeformular A, 9. udgave af 1. juli 2015 er tilgængelig på Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters hjemmeside og kan findes via følgende link: http://mbbl.dk/sites/mbbl.dk/files/dokumenter/typeformular_a_9_udg.pdf

Derudover vil ministeriet udarbejde eksempler på ind- og udflytningsrapporter, der ligeledes vil være tilgængelige på ministeriets hjemmeside inden for nærmeste fremtid.

I øvrigt henvises der til nyhedsbrevet af den 18. februar 2015 vedr. de omfattende lejelovsændringer, der træder i kraft den 1. juli 2015.

Læs hele nyhedsbrevet hvor lovforslagets 10 hovedelementer gennemgås her >

Vil du vide mere?

 

Rebekka Sommer Nielsen
Advokatfuldmægtig

Tlf.: 79 25 30 40
Mail: rsn@lr-p.dk

Læs mere om Rebekka her