Ejendomsvurderingerne har sejlet - ny vurderingslov

28. juni 2018

Denne artikel handler primært om (ejer)boligejendomme.

Efter ejendomsvurderingerne stort set har sejlet i nogle år, kommer der nu en ny vurderingslov, der dog allerede indebærer forsinkelser i forhold til sin vedtagelse. Ifølge loven skulle ejendomsskatten for boliger for 2019 fastsættes på basis af en vurdering pr 1/9 2018 , men den bliver først foretaget pr 1/1 2019 og kommer således til at ligge til grund for ejendomsskatten for 2020. For erhverv skal den første nye vurdering – indtil videre – foretages 1/9 2019 med virkning for ejendomsskatten 2020.                                                                                                                                             

Det står fast, at vurderinger alene foretages med det formål, at ligge til grund for skatteopkrævning.

Da der betales ejendomsskat på basis af grundværdien over hele landet, vil der blive fastsat en grundværdi overalt. For ejerboliger har man også brug for en vurdering til at fastsætte ejendomsværdiskatten, så her vil der blive fastsat en samlet ejendomsværdi også. I nogle kommuner er der også en dækningsafgift for erhvervsejendomme, denne fastsættes på basis af bygningens værdi (groft sagt), her er der brug for en vurdering af hele ejendommen, men f.eks i en by som Horsens, hvor der ikke er dækningsafgift, men alene grundskatter kan man ikke forvente, at erhvervsejendomme i sin helhed vurderes, for skat har ikke noget at bruge vurderingerne til.  Det gælder også landbrugsejendomme og boligudlejningsejendomme.

Egentlig burde der heller ikke være vurderinger af andelsboligforeningsejendomme, idet man ikke betaler skat af værdien af en ejerbolig i en andelsbolig, men da andelsboligforeningsloven opererer med maksimalpriser, der bl. a. kan fastsættes ud fra den offentlige vurdering, bliver andelsboligforeningsejendomme også vurderet i sin helhed.

Man har forsøgt at finde et system, der er mere retfærdigt baseret på statistiske modeller med udgangspunkt i foretagne handlerfor lignende ejendomme i nærområdet og et datagrundlag, der hele tiden søges ajourført (man vil forbedre BBR) ligesom der videreudvikles geodata (f.eks afstand til motorvej, kyst m.v.)

For de bebyggede boliggrunde, har man normalt ikke et salgsammenligningsgrundlag, så her skeler man til ”nedrivningssalg” og vurderinger foretaget af ejendomsmæglere.

For ubebyggede grunde vil der ved vurderingen blive lagt vægt på en forventelig handelsværdi til den bedst økonomiske udnyttelse. Igen med skelen til placering.

Man ved på forhånd at en del ejendomme ikke kan indpasses i systemet, så der vil blive individuelle vurderinger, fra SKATs side forventes det, at det drejer sig om ca. 350.000 ejendomme  (incl erhvervsejendomme) (jeg tør slet ikke spå om sagsbehandlingstiden for klager, selvom skat har oprustet sit klagesystem væsentligt.)

I lovbemærkningerne til loven er anført, at det er hensigten at administrere vurderingsnormen sådan, at et spænd på plus/minus 20 % for en vurdering i forhold til en konstateret salgspris i fri handel på vurderingstidspunktet kan anvendes i vurderingen. En konstateret handelspris inden for et sådant spænd kan ikke i sig selv anses for at være en mere "rigtig" værdiansættelse end vurderingen.

SKAT spår, at enfamilieshuse i gennemsnit stiger ca 25%, grundværdierne og ejerlejligheder vil stige over 40% og grundværdien for ejerlejligheder over 300%, idet der nu vurderes ud fra helt andre kriterier. Men det er jo vidt forskelligt hvor i landet, man bor. I nogle egne er der en stor stigning, i nogle egne et fald. Faktisk kan man på skats hjemmeside se et kort, der angiver hvor man forventer stigning/fald.

 

Som et led i aftalen vil de, der har betalt for meget i skat de seneste år få skat tilbage (de der har betalt for lidt vil ikke få en efterbetaling) ligesom stigninger indefryses til salg, dette vil dog blive behandlet i en særskilt artikel.

 Man kan i dag handle i familien til vurderingen +/- 15 %, denne bestemmelse er under ændring, og da man forventer pæne stigninger, haster det, hvis man står over for en familiehandel.