Er du klar til de nye AB18?

11. december 2018

Efter at have anvendt AB92 gennem mere end 20 år, vil byggeriets parter nu skulle vænne sig til de nye AB18 regler. Det står fortsat parterne frit, om de vil bruge regelsættet, men hvis de henviser til AB18, skal det klart fremgå af kontrakten, hvilke bestemmelser parterne har valgt at fravige. I det hele taget vil der fremover blive stillet meget større krav til parternes aftalegrundlag

Alt i alt er reglerne tænkt som et værktøj til at sikre, at parterne fra byggeriets start har en fælles interesse i at have fokus på at optimere byggeriet og på i videst muligt omfang at forebygge konflikter, både mens byggeriet er i gang og i forbindelse med aflevering af byggeriet.

På hvilke aftaler kan reglerne finde anvendelse?

AB18 finder kun anvendelse på aftaler, hvor bygherren ikke er forbruger. Indenfor forbrugerområdet finder AB Forbruger således fortsat anvendelse

Ved udarbejdelse af AB18 har man som noget nyt ønsket at have regler, som er tilpasset byggeriets kompleksitet og økonomisk værdi. Derfor vil der fremover kunne vælges mellem AB18 og AB18 Forenklet.

AB18 vil blive anvendt i forbindelse med hoved- og fagentrepriser, mens AB18 Forenklet vil finde anvendelse på mindre byggerier. Disse regler vil kunne finde anvendelse på entrepriser, som f.eks. har en lav entreprisesum, eller hvor arbejdet er ukompliceret f.eks. udskiftning af vinduer i en større beboelsesejendom.

Krav om klare aftaler:

Allerede på projektstadiet stilles der krav om, at parterne indgår en såkaldt hovedtidsplan. Denne plan skal indeholde f.eks. aftaler om start og sluttidspunkt for byggeriet, afdække risici, sikre målrettet tilsyn osv.

Udføres en del af entreprisen af flere underentreprenører, vil bygherren derudover skulle udarbejde en såkaldt detailplan dvs. en arbejdstidsplan, som udarbejdes på baggrund af hovedtidsplanen. Det skal fremgå af detailplanen, hvornår de enkelte dele af byggeriet udføres.

Begge parter har i øvrigt pligt til løbende at medvirke til, at tidsplanerne tilpasses i forhold til de aktuelle forhold.

Ønsket om at undgå efterfølgende konflikter medfører, at entreprenøren fremover vil have pligt til at orientere bygherren om brug af nye uprøvede produkter eller fremgangsmåder. Denne bestemmelse har til formål, at bygherren på denne måde får mulighed for at vurdere risikoen ved at anvende det nye produkt/den nye fremgangsmåde, som entreprenøren ønsker at benytte.

Nye afleveringsprocedure:

Ønsket om at forebygge konflikter har ført til, at afleveringsproceduren ændres. Bygherren skal fremover indkalde til en såkaldt førgennemgang af byggeriet. Tidspunktet for denne gennemgang skal allerede aftales i den hovedtidsplan, parterne indgår ved byggeriets start. Førgennemgang skal ske i så god tid, at evt. mangler vil kunne udbedres inden byggeriets aflevering.

Selvom parterne afholder førgennemgang, mister bygherren som udgangspunkt ikke retten til at påberåbe sig mangler, som bygherren måtte konstatere ved afleveringsforretningen.

Skulle der blive konstateret mangler ved byggeriet ved førgennemgang/afleveringsforretningen, vil entreprenøren have ret og pligt til at udbedre disse.

Nye forældelsesregler:

Evt. mangler ved byggeriet skal påberåbes senest 5 år efter byggeriets aflevering. Der gælder dog en særskilt forældelsesfrist i forhold til udbedring af mangler, som genopstår efter afhjælpning er forsøgt. Sådanne mangler forældes 3 år efter udbedring, dog max. 8 år efter byggeriets aflevering.

Mangler ved byggeriets løsøregenstande f.eks. hårde hvidevarer skal dog påberåbes senest 2 år efter aflevering af byggeriet.

Nye regler for behandling af tvister:

De nye regler har stor fokus på, at parterne ikke skal bruge tid og penge på langvarige konflikter. Derfor skal parterne gennem flere forligsforsøg, før de om nødvendigt kan indbringe tvisten for voldgiftsretten.

I første omgang skal en tvist forsøges løst ved, at parterne lader deres projektledere forsøge at finde frem til en løsning. Lykkes disse forhandlinger ikke, skal parterne på ledelsesniveau forsøge at opnå et forlig.

Opnås der fortsat ikke et forlig, vil begge parter kunne kræve, at en løsning forsøges via mediation eller mægling.

Er alle forsøg på at opnå et forlig forgæves, kan parterne vælge at indbringe tvisten for voldgift. Denne mulighed foreligger dog først 4 uger efter, at det står klart, at alle forsøg på forlig er forgæves.

Med det nye system tvinges parterne således til dialog. Derudover medfører den såkaldte cool off periode på 4 uger, at parterne ikke i ”affekt” indbringer tvister for voldgiftsretten, som kunne være løst ved et forlig.

De almindelige regler om syn og skøn til afklaring af manglernes omfang og udbedringsmuligheder vil fortsat finde anvendelse.

Som noget nyt vil parterne kunne opnå en såkaldt ”hurtig afgørelse”. Denne afgørelse træffes af en sagkyndig, som ud fra parternes skriftlige indlæg og evt. besigtigelse af byggeriet, træffer en afgørelse i forhold til den opståede tvist. Denne form for konfliktløsning forventes særligt anvendt, hvis der opstår en konflikt, mens byggeriet er i gang.

ABR18 – nye regler for rådgiveransvar

Ved årsskiftet 2019 træder også nye regler for rådgiveransvar i kraft. Disse regler stiller ligeledes store krav til aftalegrundlaget mellem rådgiver og bygherren.

Som rådgiver vil man iht. de nye regler være forpligtet til at udarbejde vederlagsfrit omprojektering, hvis entreprenørens tilbud f.eks. overstiger det seneste af bygherren godkendte budget for byggeriet, eller hvis rådgiverens evt. fejl medfører nødvendige ekstraarbejder.

Derudover vil der være en formodning for, at rådgiveren skal betale en bod på 5% af merpris for byggeriet.

 

-------------------------------------  00 ---------------------------------------------

 

 

Som det fremgår af ovenstående, vil de nye regler stille store krav til parternes aftalegrundlag og evne til at forudse de udfordringer, som vil kunne opstå under byggeriet. Det er derfor vigtigt, at alle aktører hurtigt får indblik i reglernes omfang og betydning for de kommende entrepriseaftaler. Derfor holder Advokatfirmaet LRP I/S gratis gåhjemmøder onsdag den 30. januar 2019, fra kl. 15-17, Løvenørnsgade 17, Horsens. Tilmelding kan ske på sub@lrp.dk.

Af hensyn til planlægningen skal tilmelding ske senest mandag den 28. januar 2019.